Pflegeheime

Unter Gesundheitsimmobilien wird am Markt der Immobiliensegment bezeichnet, die eine entsprechende gesundheitliche Nutzung haben. Darunter fallen aber auch Immobilien, mit einem sozialen Aspekt in der gesundheitlichen Infrastruktur. Unter Investment-Gesichtspunkten betrachtet, zählen zu den Gesundheitsimmobilien die Objekte, die für eine entsprechende “gesundheitliche Nutzung” vorgesehen sind. Dazu zählen Hospize, Reha-Einrichtungen, Ärztehäuser, medizinische Versorgungszentren (MVZ), Kliniken, betreute Wohneinrichtungen und Altenwohn-, Alten- und Pflegeheime. Zu den Gesundheitsimmobilien, die auch eine soziale Aufgabe erfüllen gehören Altenheime. Der Begriff Altenheim wird allgemeinsprachlich für jede Form der stationären Fremdversorgung im hohen Alter gebraucht. Im Fachjargon ist das Altenheim allerdings das mittlere Glied zwischen Altenwohnheim und (Alten)pflegeheim in einer nach der Intensität der Unterstützungs-, Hilfs,- und Pflegebedürftigkeit der Bewohner getrennten Dreigliedrigkeit. Alle drei Einrichtungen dienen zwar der primären wohnlichen Unterbringung der Bewohner, müss aber auch eine gesundheitliche Versorgung gewährleisten, weshalb sie unter den Sammelbegriff der Gesundheitsimmobilien gefasst werden. Die Verwendung der Trennung zwischen Wohnheim-, Altenwohnheim und Pflegeheim spielt im Heimgesetz und insbesondere in der Heimmindestbauverordnung von 1978 eine tragende Rolle:

• Altenwohnheim – Der Bereich Wohnen hat hier das größte Gewicht – andere Leistungen werden nur in geringem Umfang angeboten. Die Bewohner sind Unterstützungsbedürftig, aber grundsätzlich in der Lage einen eigenen Haushalt selbstständig zu führen. Baulich charakteristisch zeigt sich bei Altenwohnheimen, dass die Bewohner in unabhängigen Mieteinheiten und Apartments mit Küche oder Kochzeile wohnen. In entsprechenden Heimen wird insbesondere das gemeinschaftliche Leben mit unterschiedlichsten, dem Alter der Bewohner angemessenen lebens-, gesundheits- und gemeinschaftsfördernden Aktivitäten angeboten. 
• Altenheim – Hierbei besteht, wenn überhaupt, eine geringe Pflegebedürftigkeit, das selbstbestimmte Leben überwiegt. Dienstleistungen wie Säubern und Aufräumen im Zimmer, Speisenversorgung werden regelmäßig in Anspruch genommen. Die Bewohner sind zwar in der Lage ihren eigenen Alltag zu bestreiten, nicht aber den Haushalt unabhängig zu führen. Die Mieteinheiten besitzen meist keine komplette Küche oder Küchenzeile mehr, sondern eine Kochecke, zum Aufwärmen von kleinen Speisen. Die Hauptversorgung erfolgt durch eine größere Gemeinschaftsküche im Verband. Die Bewohner sind hilfsbedürftig, aber in der Lage sich um sich selbst zu kümmern.
• (Alten)pflegeheim – Die Bewohner sind nicht in der Lage ihren Hausstand zu führen oder sich um sich selbst zu kümmern. Die Bewohner sind zumeist in einzelnen Zimmern mit angebundenen Badezimmern untergebracht. In den meisten Bundesländern besteht eine Mindestquote für Einzelzimmer bis zu 100 %. Teilweise werden Doppelzimmer oder Tandembäder, mit einem Bad, welches durch zwei Zugänge an zwei Bewohnerzimmer verbunden ist.

Mit der Föderalismusreform von 2007 wurden die Bundesländer ermächtigt das Heimgesetz neu zu gestalten. Inzwischen haben alle Bundesländer eigene Landesheimgesetze verabschiedet und die meisten Länder haben diese mit einer eigenen Bauverordnung ergänzt. In den neuen Heimgesetzen nahmen die Länder Abstand von einer einheitlichen Begrifflichkeit, wie sie im Heimgesetz verwendet wurde. 

Die unterschiedliche Definition und Verwendung unterschiedlicher Begriffe, sowie unterschiedliche Bauvorschriften mit wiederum unterschiedlichen Regelungen zu Angleichungs- und Übergangsvorschriften macht dieses Thema noch komplexer.

Mit zunehmender Regulierung wird das Thema um Pflegeheime komplexer, aber trotzdem steigt das Transaktionsvolumen in dieser Subassetklasse. 2020 stieg das Investitionsvolumen gemäß CBRE am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im Vorjahresvergleich um 61 Prozent auf 3,38 Milliarden Euro. Der Marktanteile von Pflegeheimen sei dabei um 16 Prozent auf 72 Prozent gestiegen.¹ Das zeigt, dass das Interesse von privaten Investoren groß ist. Chusman & Wakefield ermittelte, dass 2020 etwa 43 % der 14.500 stationären Pflegeheimen mit durchschnittlich 77 Pflegeplätzen von privaten Trägern betrieben werden und eine steigende Tendenz aufweist.² Dabei würden börsennotierte Immobiliengesellschaften und institutionelle Investoren, die eine langfristige Investmentstrategie verfolgen dominieren. Internationale Investoren wären laut CBRE 2020 überproportional vertreten gewesen: ihr Marktanteil betrugt 69 Prozent, ein Plus von acht Prozentpunkten.¹

Eine Investition in Pflegeheime, die bei denen 2015 Spitzenrenditen von 6,5 % erreicht wurden² ist ein durchaus lohnenswertes Geschäft, benötigen allerdings aufgrund der rechtlichen Herausforderungen, der regionalen Unterschiede, der unterschiedlichen Miet- und Pachtvertragsgestaltung und der komplexen Betriebs- und Organisationsstruktur eine sorgfältige Analyse und sind beratungsintensiv. Nicht zuletzt werden die Erfahrungen aus der Covid-19-Pandemie Planer und Betreiber von Pflege- und Wohneinrichtungen hinsichtlich des baulichen Infektionsschutz vor neue Aufgaben stellen.