Kein Thema dominierte unser Leben innerhalb der letzten 12 Monate so sehr wie der Covid-19-Virus. Er beeinflusste nahezu alle Bereiche des Lebens direkt oder indirekt. Aufgrund der Dauer und der Intensität stellt sich hinter den Wunsch an das Ende der Beschränkungen auch die Frage, was der Coronavirus hinterlassen und nachhaltig verändern wird.
Wird unser Leben irgendwann so sein, wie vor dem Ausbruch in Wuhan? Wie hat sich unser Leben verändert und wie wirkt sich das auf die Nutzung von Immobilien aus? Da sich CGN-Consulting mit Immobilien beschäftigt, stellen wir uns deshalb vor allem die Frage, ob sich durch den Virus auch die Immobilienwirtschaft verändern wird.
Bei der Frage nach dem Einfluss von Corona auf die Immobilienwirtschaft lässt sich keine pauschale Aussage treffen, denn letztendlich sind die Auswirkungen auf die verschiedenen Immobilienklassen sehr unterschiedlich, wobei sich durchaus Zusammenhänge ergeben. Wir wollen im Folgenden einige Assetklassen und die Auswirkungen von Corona betrachten und einen vorsichtigen Blick in die Zukunft wagen.
Wohnimmobilien
Eine Wohnung zu haben entspricht dem Sicherheitsbedürfnis gemäß der Bedürfnispyramide nach Maslow und um das vorweg festzuhalten: daran hat sich nichts geändert, sondern der Trend der letzten Jahre setzte sich fort. Der Preisindizes für Eigentumswohnungen nahm im vierten Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahresquartal in Metropolen nach den Auswertungen des statistischen Bundesamtes um 8,1 Prozentpunkte zu, wobei sich beobachten lässt, dass die Dynamik seit 2016 mit leichten Schwankungen abnimmt. Der Preis für Ein- und Zweifamilienhäuser nahm in Kreisfreien Städten um 8,3 Prozentpunkte und in Metropolen um 12,3 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahresquartal zu. Die Preise für Wohnimmobilien sind daher trotz Krise weiter gestiegen.
Ohne wissenschaftliche Belege sollte es dennoch unbestritten sein, dass wir im letzten Jahr deutlich mehr Zeit zuhause verbracht haben als vor der Krise. Das sollte aus den Maßnahmen des Bundes und der Länder im Kampf gegen die Ausbreitung von Corona hervorgehen. Unweigerlich wurde so das Zuhause (home), immer mehr zum Büro (office), also zum Homeoffice. Hier profitierte nicht zuletzt auch der Möbel-Versand, denn es wird Fälle gegeben haben, in denen das Homeoffice zunächst mit Schreibtisch und Stuhl ausgestattet werden musste (wie das Home-Office des Autors, der es mit ausverkauften Tischen und Versanddauer von 45 Tagen gar nicht so einfach hatte). Es bleibt fraglich, ob die nun eingerichteten Homeoffice-Plätze nach der Öffnung der Büros alle verwaisen werden oder ob ein wesentlicher Teil der Arbeitnehmer die Arbeitswelt in den eigenen vier Wänden intensivieren werden. Hier stellt sich auch die Frage, welchen Einfluss die Arbeit aus der eigenen Wohnung auf die Wahl des Wohnortes hat. Die Nähe zum Arbeitsplatz, kulturelle Angebote, vielfältiges Nachtleben, Bildungsangebote; das alles sind Pull-Faktoren der Metropolen, die während des Corona-Lockdowns ausnahmslos alle entfielen. Aufgrund dieser und weiterer Pull-Faktoren werden darüber hinaus deutlich höhere Mieten als im Umland in Kauf genommen. Deutschland hinkte jahrelang mit der Digitalisierung hinterher. Nun könnte die Zwangsdigitalisierung durch Corona aufgeweckt und verdeutlicht haben, dass Wohnen mit Internetanschluss theoretisch auch außerhalb der Metropolen und Großstädte möglich ist, sobald eine örtliche Bindung an den Arbeitsplatz entfällt – gesünder und sauberer soll es dort allemal sein. Sofern der Arbeitgeber mitspielt, die Tätigkeit ein Homeoffice überhaupt zulässt und ohnehin der Wunsch nach mehr Landluft besteht, könnte Corona dazu führen, dass sich mehr Menschen wieder aus den großen Städten herauswagen, sogar eine regelrechte Stadtflucht einsetzt. Ein schwacher Trend in diese Richtung war bereits vor der Pandemie zu beobachten. Die Digital-Nomads waren vor Corona ein eigenwilliges und freiheitsliebendes Volk, die sich aufgrund der Reisebeschränkungen gegebenenfalls eingeengt sahen, aber uns dennoch bereits vorgemacht haben, welche Möglichkeiten uns das Internet bietet. Eine neue Stadtflucht könnte zur Entspannung der Wohnungsmärkte in den Metropolen führen. Dennoch erwarten wir nicht, dass sich eine radikale Trendwende im Wohnungsimmobilienmarkt abzeichnet, lediglich die Nutzung des Wohnraums wird sich mehr zum Büro hin orientieren und das Zusammenspiel von Wohnung und Arbeiten den Alltag verändern. Diese Veränderung hat auch einen Einfluss auf den Markt der Büroimmobilien.
Büroimmobilien
Während im Lockdown intensiv aus dem Homeoffice gearbeitet wurde, waren die Büros gegenüber den Vorjahren vergleichsweise verwaist. Das Magazin „Immobilien Aktuell“ veröffentlichte am 01.04.2021 einen Beitrag, dass bundesweit etwa ein Viertel aller Beschäftigten im Home-Office arbeiten würden. CBRE titulierte die Büroimmobilien als die erfolgreichste Assetklasse 2020 und Prof. Dr. Alexander v. Erdély, CEO von CBRE Deutschland, prognostizierte im CBRE Market Briefing am 14.04.2021 eine Rückkehr ins Büro und Arbeiten wie in alten Zeiten. Diese Voraussagung entspricht unserer Einschätzung nach eher einem Wunschdenken, wo doch CBRE als Immobilienmakler von einem regen Handel von Immobilien mit guten Renditen abhängig ist. Corona hat uns gezwungen die Büroräume seltener zu besuchen. Zudem wurden den Arbeitgebern ein enormes Einsparungspotential aufgezeigt: Büroflächen und Nebenkosten. Das Magazin „Immobilien Aktuell“ bezifferte im selben, oben erwähnten Beitrag, dass für leerstehende Büros alleine in den zehn größten Städten insgesamt über 15 Millionen Euro an Kosten entstanden sind. Wo Desk-Sharing-Ratio vorher nur ein Begriff für moderne Arbeitswelten war, fragen sich Führungskräfte heute, warum die Arbeitsproduktivität gleich, wenn nicht vielleicht sogar besser als vor Corona ist, obwohl sie allein in großen Büros sitzen. Spätestens beim Abzeichen der nächsten Rechnung der Gebäudereinigung, der Nebenkostenabrechnung oder beim Abgleich der Mieten in der Unternehmensbilanz kommt unweigerliche die Frage auf, ob die große Bürofläche überhaupt benötigt wird. Unsere Antwort darauf: Nein, wird sie nicht.
(Unter Desk-Sharing-Ratio wird das Verhältnis zwischen vorhandenen Arbeitsplätzen in einem Büro und der Zahl der Belegschaft bezeichnet. Bei modernen Konzepten sind weniger Tische vorhanden als die volle Zahl an angestellten Arbeitskräften im Büro benötigen würde, da aufgrund von Krankheit, Urlaub, Dienstreisen und sonstige Abwesenheit damit gerechnet werden kann, dass ein bestimmter Anteil der Belegschaft nicht im Büro sein wird. So werden bei gleicher Anzahl von Tischen und Mitarbeitern immer einige Tische leer bleiben).
Die veränderte Arbeitsweise wird die Unternehmen, die auf Büroflächen angewiesen sind, dazu bringen, sich intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen. Das wird Veränderungen in der Büroarchitektur und -gestaltung mit sich bringen und zu neuen Impulsen führen. Große Büros haben unserer Meinung nach ausgedient und machen Platz für neue Konzepte, die sich an unsere neue, mobile Arbeitsweise anpassen werden.
Zuletzt besteht hier die Verbindung zu Wohnimmobilien. Arbeitgeber, die es ihren Mitarbeitern ermöglichen, ihren Arbeitsplatz bzw. -Ort selbst zu wählen, werden attraktiv für Arbeitssuchende und so weiter profitieren. Mit entsprechenden Kompromissen, gegenseitigem Vertrauen und zeitgemäßer Ausstattung konnte auch vorher bereits ein heimatverbundener Ingenieur aus dem Emsland für ein Unternehmen in Berlin arbeiten. Jetzt sind vielleicht auch die letzten Arbeitgeber aufgewacht und haben dieses Potential erkannt. Wenn dieselbe Arbeitsleistung, die im Büro auch in den eigenen vier Wänden erbracht wird, wofür muss dann noch ein voll ausgestatteter Arbeitsplatz im Büro vorgehalten und bezahlt werden, wenn diese am Ende des Tages nicht genutzt wurden? Die Real Estate Beratung TME Associate veranstaltete zwei net&work-Treffen mit Diskussionsrunde zum Thema „Das Office ist tot – es lebe das Office!“. Das Ergebnis der Diskussion ist eindeutig: „Die durch Corona beschleunigte Mobilisierung der Arbeit führt unumkehrbar zu Dezentralisierung und Stadtflucht. Das klassische Büro wird durch alternative Komponenten verdrängt, es entstehen hybride Portfolios. Diese werden die Immobilienbranche in den nächsten Jahren vor ungeahnte Herausforderungen stellen!“.
Mittel- und langfristig wird sich unserer Einschätzung nach eine Trendwende abzeichnen, sobald die Mietverträge mit den Vermietern auslaufen.
Gesundheitsimmobilien
Gesundheitsimmobilien gerieten während der Corona-Pandemie nicht aus wirtschaftlichen Gründen in den Fokus. Stattessen erhielten Pflegeimmobilien, auch international, traurige Berühmtheit, da unter den Todesfällen, die aufgrund von Corona gemeldet wurden, überwiegend Pflegebedürftige waren. Die „Bild“-Zeitung berichtete, dass in Brandenburg 73 % der Todesfälle, die aufgrund von Corona zu beklagt waren, in Pflegeheimen auftraten. Rbb24.de berichtete, dass in Berlin etwa 60 % der Opfer in Pflegeheimen lebten. Überfliegt man die des Tagesspiegelveröffentlichten Kurzlebensläufe der an Corona verstorbenen Berliner, fällt einem das überdurchschnittlich hohe Alter vieler auf, an die durch den Tagesspiegel erinnert werden soll. Bisher konnten keine sinkenden Belegungszahlen in Pflegeheimen festgestellt werden, was unter anderem daran liegt, dass die durchschnittliche Verweildauer in einem Pflegeheim bei unter einem Jahr liegt und so die vorzeitig freigewordenen Plätze schnell wieder belegt wurden. Bei der wirtschaftlichen Betrachtung von Gesundheitsimmobilien muss man sich leider damit abfinden, Menschenleben häufig auf Zahlen reduziert zu betrachten. Das ändert nichts an der Intention und Funktion von Gesundheitsimmobilien, welche die gesundheitliche Versorgung als Ganzes in Deutschland aufrecht erhalten. Aber welchen Einfluss hat Corona denn nun auf Gesundheitsimmobilien gehabt und wie geht es weiter?
Laut den Ergebnissen von CBRE stieg 2020 das Investitionsvolumen am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im Vorjahresvergleich um 61 Prozent auf 3,38 Milliarden Euro und somit auf einen neuen Spitzenwert. Aufgrund der Bevölkerungszusammensetzung in Deutschland wird der Bedarf an Gesundheitseinrichtungen perspektivisch noch steigen, denn die geburtenstärksten Jahrgänge 1963 bis 1966 befinden sich aktuell mit den Mitte bis Ende Fünfzigern und es ist davon auszugehen, dass der Gesundheitszustand auf natürliche Art und Weise zunehmend schlechter wird. Da die Pandemie zwar zu einer Übersterblichkeit geführt hat, aber (zum Glück) zu keinem Massensterben, hat sich die Bevölkerungspyramide nicht maßgeblich verändert.
Durch den Virus und seine Verbreitung haben wir allerdings eine veränderte Sichtweise auf unsere Nutzung und unser Sozialverhalten in Gebäuden erlangt. Alle Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Coronavirus hatten im Kern das Ziel, zusammentreffen von Gruppen in Gebäuden zu unterbinden. Da sich Gesundheitsimmobilien sehr angreifbar gezeigt haben, werden Maßnahmen notwendig sein, um die Nutzer dieser Immobilienklasse mehr gegen die Ausbreitung von Viren zu schützen. Die Entwicklung von Standards von vorbeugenden baulichen Infektionsschutzmaßnahmen, in Anlehnung an die Vorschriften zum vorbeugenden baulichen Brandschutz können helfen Leben zu Schützen. Ein interdisziplinäres Team forscht zu diesem Thema an der TU Braunschweig. Strengere bauliche Anforderungen könnten in Zukunft zu höheren Investitionskosten führen. In Anbetracht der enormen Aufwendungen für die Gesundheit, der steigenden Nachfrage und der alternden Bevölkerung wird dennoch nicht erwartet, dass sich der Gesundheitsimmobilienmarkt durch Corona nachhaltig verändern wird.
Einzelhandelsimmobilien
Bei Einzelhandelsimmobilien ist es notwendig die Trennung in Sub-Assetklassen vorzunehmen. Zum einen betrachten wir den Einzelhandel des täglichen Bedarfs. Verständlicherweise mussten Supermärkte, Drogerien und weitere ausgewählte Einzelhändler ihre Türen während des Lockdowns nicht schließen. Daher lässt sich hier kaum eine Veränderung aus Sicht der Immobilienwirtschaft feststellen. Ganz anders verhält es sich mit den Immobilien, deren Nutzer die Verkaufsflächen nicht öffnen durften. Der Blick auf den Einzelhandel gestaltet sich schwierig. Zum einen soll es nicht um den Einzelhändler an sich gehen, da der wirtschaftliche Erfolg auch vom Marketing und einem florierenden Online-Shop abhängig ist. Andererseits benötigt eine Einzelhandelsimmobilie auch eben jenen Mieter, damit diese wirtschaftlich bleibt.
Der größere europäische Betreiber von Shopping-Center ECE ist Teil der Initiative „Das Leben gehört ins Zentrum“, mit der auf die drohenden Auswirkungen eines andauernden Lockdowns auf den Einzelhandel und die Innenstädte aufmerksam gemacht werden soll und um für eine sinnvolle und verantwortungsvolle Strategie zur zeitnahen Wiedereröffnung des Handels zu werben. Besuchen wir die großen Kaufhäuser in Köln, stehen wir seit November vor verschlossenen Türen. Es muss festgehalten werden, dass bereits vor der Corona Pandemie bemerkt wurde, dass der Markt von Shopping-Centern seinen Spitze bereits hinter sich gelassen hat. Die Pandemie führt aktuell aber zu einer enormen Beschleunigung des Abwärtstrends. Zwar stiegen die Ergebnisse des Einzelhandels laut statistischem Bundesamt im Februar 2021 zum Januar 2021 um 1,2 Prozent, aber zum Vorjahresmonat bleibt ein Delta von -9,0 %. Darüber hinaus ging das Konsumverhalten der deutschen Haushalte um 5,0 % zurück. Große Profiteure der Corona Pandemie waren alle Einzelhändler, die bereits vorher einen großen Teil ihres Geschäfts mit einem Online-Shop abgewickelt haben. Insbesondere der Vertrieb von Möbeln hat zugenommen. Das hilft allerdings den kleineren genutzten Flächen wenig.
Unserer Einschätzung nach wird sich die Verwendung von Einzelhandelsflächen zunehmend ändern. Diesen Prozess konnten wir, am Beispiel von ECE bereits erwähnt, auch bereits vor der Pandemie beobachten. Die Pandemie wirkte hier wie ein Katalysator und wird unweigerlich zur Insolvenz von vielen Einzelhändlern führen. Das wird auch zu einer Stagnation der Preisentwicklung führen. Hier bleibt aber gerade die Lagebewertung ein weiterhin entscheidender Faktor. Die Top-Lagen werden auch weiterhin laufen, da wir uns bei den ersten Lockerungen und wärmeren Wetter wieder mehr vor die Tür und an unsere bewährten Plätze trauen. Schwerer wird es für die Einzelhändler, die bereits vor der Pandemie um Aufmerksamkeit der Kunden buhlen mussten. Gerade für diese Neben- bis Randlagen ist allerdings auch davon auszugehen, dass die freiwerdenden Flächen relativ schnell vom Markt absorbiert werden. Vor der Pandemie haben wir beobachtet, wie neue soziale Projekte eine steigende Nachfrage nach kleinen Einzelhandelsimmobilien entwickelten. Wir sind davon überzeugt, dass sich dieser Trend fortsetzen wird, sobald die Kontaktbeschränkungen aufgehoben werden und das Leben langsam wieder an Fahrt aufnimmt. Wir werden Einzelhändler verlieren und es werden daran Existenzen scheitern, aber die Einzelhandelsflächen werden die Pandemie langfristig überstehen, sich wandeln und ggf. auch neu entstehende Dienstleistungen beherbergen.
Logistikimmobilien
Keine andere Assetklasse hat von der Pandemie so stark profitiert wie die Logistikimmobilien. Die Aktie des Versandriesen Amazon kletterte von 2.100 $ am 21.02.2020 mit einer kleinen Delle auf aktuell 3.400 $. Die Schließung der Einzelhändler befeuerte die Onlinebestellungen und katapultierte den deutscher Logistikinvestmentmarkt zum Transaktionsrekord. So wurde gegenüber dem Vorjahr 28 Prozent mehr Volumen bei Transaktionen bewegt. „Stabile Nutzermärkte und strukturelle Trends wie Digitalisierung und Wachstum des Online-Handels, die sich weiter verfestigt haben, treiben die Nachfrage von Händlern und E-Commerce-Anbietern nach regionalen und lokalen Verteilungszentren“, sagte Nick Jones, JLL Head of Germany, Logistics & Industrial Investment. Aber wie wirtschaftlich Nachhaltig sind Logistikimmobilien für die Zukunft?
Hotelimmobilien
Unserer Einschätzung nach wird das Interesse an Logistik Immobilien vorerst nicht einbrechen. Der Online-Handel hat gezeigt, was er kann, der Bedarf nach Lager- und Logistikflächen stieg, aber in vielen Gebieten wird nicht genügend Gewerbefläche ausgewiesen und baubar gemacht, als dass der Bedarf gedeckt werden könnte. Logistikimmobilien scheinen aktuell für Investoren ein sicherer Hafen zu sein.
Neben den Einzelhandelsimmobilien hat keine Assetklasse so stark unter den Auswirkungen zu leiden wir die Hotelimmobilien. Ein touristisches Beherbergungsverbot in Deutschland gibt es seit November 2020. Bereits vorher nahmen besonders die Besuche ausländischer Gäste drastisch ab. Es fällt daher schwer zu glauben, dass der Sektor stabil bleiben wird. Doch unserer Einschätzung nach, wird ein dramatisches Hotelsterben ausbleiben. Woran liegt das?
Fakt ist, dass die Zahl der Übernachtungen laut statistischen Bundesamt aufgrund Corona verständlicherweise im Vergleich zu den Vorjahren eingebrochen ist: von 33 Millionen im Februar 2019 auf 7,2 Millionen 2021. Bisher gibt es aber keinen Grund, der uns annehmen lässt, dass sich die Freunde auf Urlaub im In- und Ausland nachhaltig verändern wird. Die ersten zwei Monate im Jahr sind statistisch gesehen ohnehin die Monate mit den geringsten Übernachtungszahlen. In Abhängigkeit einer zügigen Impfung der Weltbevölkerung und der damit (hoffentlich) erfolgreichen nachhaltigen Bekämpfung des Virus kann daher erwartet werden, dass die Urlaubsfreude wieder schnell ansteigen wird. Auch wenn es an dem Impffortschritt in Deutschland in die Medien viel Kritik hagelt, gibt es viele anderen Regionen dieser Erde, in denen die Impfung der Bevölkerung nicht begonnen hat oder deutlich langsamer verläuft. Es ist nicht verwunderlich, dass es sich dabei meist um arme Länder handelt oder mit einem großen Anteil einer armen Bevölkerung. Zu diesen Ländern gehören auch beliebte touristische Ziele. Zwar sind die Urlaubs-Ressorts üblicherweise von der armen Bevölkerung abgeschirmt, um den Besucher ein möglichst idyllisches Urlaubserlebnis zu suggerieren, dennoch wird durch das Virus ein erhöhtes Risiko bestehen, sofern eine Impfung der gesamten Bevölkerung nicht zur Verfügung steht. Das Risiko, welches so von internationalen Reisen ausgeht, könnte in Deutschland zu einer zunächst stärkeren Nachfrage von Urlaubsreisen innerhalb Deutschlands führen. Auf diese Weise würden Hotels in Deutschland profitieren. Schwer werden es Hotels haben, die sich besonders auf den Messe- und Kongressbetrieb in Deutschland spezialisiert haben. Bei keinen anderen Veranstaltungen findet ein so international geprägter Austausch statt, wie bei einer Messe. Aus diesem Grund wird die Neuaufnahme von Messen und Kongressen schleppender verlaufen, als jede andere Großveranstaltung. Für alle Immobilieninteressierte wichtig: Die MIPIM wurde zunächst auf den 7. und 8. September verschoben, aber nicht abgesagt. Die Expo Real ist zum aktuellen Stand vom 11. bis 13. Oktober in München geplant.
Nichtsdestotrotz müssen Hotelgesellschaften die aktuelle Situation durchstehen. BNP Paribas Real Estateveröffentlichte Ende März eine Einschätzung des Hotelmarkts und berichtete, dass Fire Sales bisher eine Ausnahme seien. Wenige Tage später ließ die Maritim Hotelgesellschaft verlauten, dass man sich von einigen Standorten trennen wird, um einen Liquiditätsverlust von 140 Millionen auszugleichen, berichtete Monika Gommolla, die Vorstandsvorsitzende des Aufsichtsrats der Gesellschaft. Wie lange die Hotelgesellschaften einen den Lockdown wirtschaftlich durchstehen können, werden nur ihre CFOs genau sagen können. Die Hotelimmobilien sehen wir zumindest am kritischsten.